朱大鸣：专家:政策救市大势所趋 不可能放任地产崩盘

最近各地都刮起了房价打折下跌之风，美国智库甚至跳出来称“房价下跌一半，银行也能维持运转”，这再度点燃了正在升温的中国房地产崩盘论。

按照此理论，目前中国的商业银行不良贷款比率大约在1%左右。交行就在此前一份研究中表示，纵使房价下跌30%，其对银行业不良贷款率甚至不会产生太大影响。

纵使房价下跌40%-50%，不良贷款率也将仅增长3.8-5.6个百分点。按照这个逻辑来说，如果房价下降50%，对应的中国商业银行不良资产也仅仅从1%上升到6.6%。按照国际商业银行惯例《巴塞尔协议》所撰写的内容，银行应该保持不良资产率10%以下，就属于可控区间。

这个判断非常的重要，房地产是个政策性行业，政府的态度起决定性作用。如果该理论被认可，意味着政府可能会放任房地产走出大幅回调的趋势，如果不认可，表明即使房价短暂下跌，但政府容许的下跌幅度并不大。

很明显，从去年以来，尤其今年开始，中国房地产市场确实开始出现了连续的走弱，一个代表性的事件是三线城市的房地产企业开始出现违约，而李嘉诚作为港商投资地产的代表，则开始将资产撤离大陆与香港，转投欧洲。

李泽楷则在今年4月初以9.28亿美元价格出售了位于北京三里屯的一处综合物业。今年2月份，只在北京和上海两地发展房地产项目的SOHO中国有限公司以人民币52.3亿元的价格出售了上海的两个写字楼项目。

很多人将李嘉城的行为视为中国地产崩盘的先兆。但是我们要换个思路来看李嘉诚的行为。

李嘉诚抛售资产，对于其个人来讲，确实是明智之举，因为以商人的角度来说，中国的房地产价格已经明显处于高位，而相对应的，欧洲和美国的资产价格在经历了经济衰退之后则正处于谷底。对比两国的商业地产租赁收入，可以明显看出，在曼哈顿，租金率为5%，但融资成本仅为2%。而同样的数据到中国，则是5%和7%

对于欧洲呢？欧洲已经进入危机后的修复阶段，而这一阶段实际上欧洲政府恰巧需要资金。看看就知道了，李嘉诚并不是投资欧洲的商业大鳄，比尔盖茨、冲基金巨头约翰?保尔森都在去年加大了对欧洲的投资。政府对于资金的需求，恰恰为这些资本预留了商讨投资回报或者压低资产价格的机会。对比于中国地产空间的有限，李嘉诚的撤离实际上是可以理解的。

但如果换一个思路来看李嘉诚的行为。李嘉诚或许确实不看好中国地产，但这并不意味着中国房价的暴跌，而恰恰体现出的是李嘉诚作为商人和中国政府在房地产方面的不同需求。

商业银行不良资产的问题上。6.6%仅仅是不良资产的一个缩影。因为我国房地产信贷资产确实占总体贷款比例不高。但别忘了，实体经济与房地产相关的抵押贷款以及地方投融资平台的土地抵押贷款可是占据了大半壁江山，准确点的数据是，抵押贷款占到银行总贷款的40%，这意味着抵押品价格将因地产价格的下滑急速缩水。

一旦房地产作为地方政府最重要抵押物失去价值，房贷风险与地方债风险会如双子星座联袂而来，因为两者通过土地财政与地方投资，密切地捆绑。

按照中国银行债券的5级分类，如果抵押品价格下滑，隐含必须针对这一债权进行准备金计提，这种情况下，银行的杠杆比率会有明显的下滑，而与之对应的，借助不动产抵押融资的企业，将难以获得资金，融资困难导致投资受阻，进而传导至整个宏观经济。

这种案例也并非是没有先例，90年代日本经济的突然衰落实际上就是地产崩盘引导的全局性萎缩，这种投融资的萎缩直接将日本经济打回通缩，并且成为之后数十年政府经济政策的难点所在。

就以这点推断，也许中国政府并不需要房价进一步上涨，然而也绝不会允许地产价格出现不可控的回落，这就是政府与李嘉诚等商人在房地产这一问题上的根本不同。李嘉诚只看到利润，中国的地产或许见顶，然而这个大顶的构建需要多少年？是一年，还是十年？

在这一过程中，地产可以作为保值，这也是其旗下和黄97%土地储备仍在内地的重要原因。而另一方面，李嘉诚作为商人，更看重的是利润，这是其需要购入新的更有空间的资本。

按照这样推断，李嘉诚投资欧洲，仅仅是代表欧洲资产的盈利能力更高，而并非说明中国资本的暴跌要开始。

而与之对应的，中国政府的需求则是另外一种，必须要保证银行风险可控，以及实体经济不会受到房地产回落的冲击。因此，在这种局面之下，政策性的救市是大势所趋，不可能放任地产全局性的崩盘。

朱大鸣:楼市还没到需要紧急"救市"的关键时刻

（来源：中财网）

4月29日，知名地产评论员朱大鸣在其博客上表示，楼市还没到紧急救市关键时刻。

朱大鸣表示，虽然最近媒体一直报道国内楼市降价了，许多地方打折了，但从整体上来说，中国楼市价格依然坚挺。他认为，所谓降价说只不过是狂欢过后暂时休息，随便再放出呼声喊钱紧，楼市若崩溃了，经济就完了之类的话。

朱大鸣表示，从客观上来说，我国房价坚挺，主要有一下三个因素所致：，成本，买地缴税建造以及出售的各种费用，甚至还有一些灰色的支出，此外，作为购房者来说，则要考虑购房的成本。正常情况下，开发商的成本影响供给，购房者的成本影响需求。第二，供求状况，供给超过需求，价格自然下降；供给不能满足需求，价格自然上升。供求关系决定价格涨跌。但当前已经沦为次要因素了，金融属性已经跃居位了。第三，商品房投资和居住功能的双重性导致的投机需求。住宅在一定程度上成为投资品，超越了居住的功能，变成了用来规避通胀风险和资产增值保值的工具。

朱大鸣指出，当前楼市发生了一个显著改变，即随着调结构的进程，房价涨跌的关键就要看结构变化。结构性供给引发结构性需求的变化进而引发房价“下跌”不可怕，最让人恐慌的是中低端房屋供给短缺，以及信贷政策大放送，导致投机盛行，从而引发的房价暴涨行情。这可能是政府既无法压制的，也无法激发的。

因此，朱大鸣强调，中国楼市总是表现为矛盾综合体，一面是随时都可以发生暴涨，一面是难以言说的痛苦。

朱大鸣表示，由于投资渠道很窄，在股市吃尽苦头后的资本，显然将房地产市场视为的投资场所，一提起投资，就想到炒房与炒地皮。因此，要想管理好房价上涨预期，在近期刺激投资和政府今后日常的投资项目中，只要是有盈利、可赚钱的项目，尽可能让位于民间投资。这样，才能将资本的宣泄口，有房地产这条蓄洪池转为更多的行洪区。避免负利率下，投资的充当会影响经济正常运行。

“当前政府最重要职责是搞好保障房体系，而不是急吼吼地救市，至少目前尚没有救市的必要。在城镇规划过程中，一定要对安居房(包括廉租房、经济适用房)做出长期明确的具体规划，避免安居工程建设悬空。在安居工程土地出让时，要确定价和价，既不能让承包商从中牟取暴利，也要让承包商有利可图。就当前楼市基本状况而言，还有到必须救市的时候，因为救市毕竟是一件大事，还是需要且行且谨慎。”朱大鸣说。

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