鹤林村:「鹤林万安起飞?」最新规划天府新区又不淡定了! 2024-02-21 17:51:03 0 0 北京大学硕士、经济学者; 开发公司操盘手;知名楼市专家; 【本文约2500字,预计阅读时间5分钟】 这两天,天府新区的各种讨论又热闹了…… 讨论最多的有三大点: 01.鹤林村、万安南起飞? 鹤林村,这两年被折腾得够呛! 2022年鹤林村所在的AB学区合并之后,都说鹤林村垮丝了; 去年楼市低迷的时候,都说鹤林村踩踏抛货,鹤林村没得救,心无可念; 这一次,来了个180度大转弯,联想到天府新区的最新规划,有些人又欢呼雀跃:鹤林村又要起飞了。 来来回回的利好-利空-利空-利好,鹤林村被你们折腾得够呛? 那么到底是真的发生了这些利空利好,还是在自嗨呢? 这一版分为:华阳城市综合服务区、天府总部商务区。显然前者是以老华阳为主,高大上的全部都在天府总部商务区,咋一看,总部商务区扩容,把鹤林村、万安南全部放入了天府总部商务区。于是,鹤林村和万安南就要起飞? ?????????????????????? 举个例子:如果摊大饼,把全成都都叫着总部商务区,那升级的不是鹤林村,也不是万安南,只会是总部商务区的降级,因为太大了就没趣了。 02.海昌路、万安北降级? --只要这次没有划进总部商务区的都降级了吗? 这和之前你们说天府新区被踢出5+1是一个意思,哪来那么多风吹草动,一个ppt就能升级降级,那就太简单了,关键还得看怎么做! 所有的问题一定是聚焦矛盾的主要方面,而不是炒作概念。根据概念去瞎猜测,那是没有用的! 总部商务区是一个很粗旷的概念,和后续的楼市定位没有直接的关系,强行认为这一次调整,鹤林村和中央法务区就要起飞,这是比较牵强的。 这次的规划是对上位国土空间总体规划的落实和深化,是直管区全面提升国土空间品质和国土空间治理能力的部署,是实施国土空间用途管制的依据。主要体现的是对土地的利用和土地的后续的开发及保护,并不是对于天府新区板块打造功能的定位。 03.天C学区扩容? 有了上面的讨论,那么有人又联想到天C学区就要扩容。 有人猜测会把万安南板块的学区归入到天C学区。从目前的情况来看,鹤林村属于A学区,万安属于D区,而C区因为教育资源较好,是最为引人注目的。 天C小学有天府七小、八小、元音小学、麓湖小学,你可以想象,如果把万安的学生放到天C,显然学位是不够的,一定要大大爆仓。难道让万安新建的6所小学,喝西北风去吗? 万安南还在新建中小学,完全能够自给自足,这种猜想和讨论,根本没有必要,心情爽一下,吃吃瓜就散了吧。 04.人口缩减 天府新区这一次是变小了,土地、人口双双变少了,天府新区直管区到2035年人口规划只有139万人。 我们来分析一下,天府新区现在就有86万人,意味着在接下来的12年里面只会增加50万人,而老规划要增加90万人,这一次整整少了40万人。 12年增加50万人,这是什么概念? 举例,成都的玉林小区居住5万人、大源10万人。我们掐指一算,就可以知道天府新区未来新建楼盘的布局,如果万安北、牛鼻子、天西、天东、兴隆湖、老华阳这六大板块,每个板块增加5万人,一共要增加30 万人,那么剩下的20万人只需要再开发2个大源,所有规划人口也就填满了,这个容量真的是太小了。要达到这个效果,如果加班加点的干,加速开发,只需要五年就可以完成。 如上图,贰爷小密圈内还有一种更“绝妙”推算:现在天府新区86万人,到2035接下来的12年里要引入50万人口,年均引入人口大约4.2万人。以3.5个人口为一户,那么年均需要提供12000套住宅。平均每套住宅150平,那么就是180万平,以2.5的容积率来计算,折算成土地面积是72万方,大约为1080亩。也就是说天府新区平均年供地量是1080亩左右。 关于天府新区人口还提到一点,2025、2035两个时间节点,天府新区直管区总人口规划分别是100万人、161万人,城镇化率78%、90%。这意味着农业人口也很重要,城市建设用地之外的大量土地要「退林还耕」,所以你会看到,兴隆湖南侧和天府新区东侧会有大量的耕地出现,很快油菜花会黄,种白菜、种小麦、种高粱都是有可能的。 一定要问我天府新区最新的规划是利好房价还是是利空? 我的回答是:不要问,问就是涨。 因为每一版规划更新,都是对天府新区规划的精细打磨。这一次,还是在对未来的城市新中心进行赋能和提质增效,在退林还耕的大方针下,天府新区会走精品路线,绝对不会摊大饼式的发展,资源转变为集中投放,退林还耕的区域将重点打造生态农业。 与此同时,建设用地将重点打造现代城市,根据此次规划,天府新区直管区的建设用地到2035年规划是139平方公里,按照139万人来计算,平均每一平方公里一万人。在这种很精细化的进行国土空间的管理之上,就可以对居住板块进行合力打造,对于高端总部商务区的住宅的打造,必将再出精品、再上一个台阶,这就能够理直气壮地把住宅更精细、更精美、更上一个层次。 天府新区不是要满足所有人的居住需求,缩减意味着只能走少而精的路线,少而精是不是意味着僧多粥少呢?从供求关系的角度来看,供不应求,会带来什么样的效应呢? 欢迎联系助理咨询或扫码加入知识星球。★ 贰爷精彩投资观点 ★ | 成都北门买房逻辑 | 天府广场理论 | 驳天府广场中心论 |“东进”买房策略! | 贰爷提出大怡心湖板块第一人 | 房地产税 | 天府新区牛鼻子 | 投资苦参单体住宅楼 | 大面|板块分析 | 买二手房超级技巧 | 周期理论 | 买房最大的陷阱 | 新川|板块分析 | 新川板块豪宅化 | 新川板块赶超金融城 | 产业相思病理论 | 人口外溢理论 | 资金外溢理论 | 朝向理论 | 旅游地产 | 写字楼观点 | 商住公寓投资 | 环蓉投资灰犀牛理论1 | 环蓉投资灰犀牛理论2 | 养羊理论 ||别墅观点 | 葫芦和瓢,房价和房租调控 | | 土地流拍的原因 | 贰爷做客四川新闻频率FM106.1 | 贰爷做客天府之声FM92.5节目音频 | 贰爷做客四川新闻频率FM106.1名人堂对话(上) | 贰爷做客四川新闻频率FM106.1名人堂对话(下)| 2019成都楼市分析! | 视高买房案例!| 2019年成都二手房 | 2017-2018,楼市经历分享!| 崔家店|板块分析 | 新川学校大全 | 你得留一张房票给天府新区! | 天西|板块分析 | 房产投资四不买(上)| 房产投资“四不买”!(下)| 房贷利率分析 | 弱势板块的宿命论 | 别捅了房价天花板 | 2020成都楼市分析 | 成都买房的头部板块 | 攀成钢房价眼巴巴要被大源追平!| 契税正确缴纳步骤| 增值税免征2年变5年,意义重大! | 解读 | 农村宅基地使用权 | 就这样,有些房子亮起了“红灯”! 收藏(0)