紫薇曲江意境：曲江嬗变：从1.0到3.0，“中金万龙”之后，谁更值得你买？

|西安曲江文化产业示范区产业功能分区总图|

这是曲江新区的产业功能分区图，也是曲江的范围图。自2010年10月12日以来，至今还挂在曲江新区的官网上。规划图清晰地显示着曲江新区的“四至”范围，令人更感兴趣的是：曲江二期延展到哪为止？

官方信息显示：位于西安东南部的曲江核心区，总规划面积约51.5平方公里。北至西影路、小寨东路，西至翠华南路、长安南路，西南至雁塔区界、航天大道，东至长鸣路，东南至东长安街、规划53号路。

曲江城市建设已从一期旅游区彻底进入二期居住期，往昔的“富人区”也早已成为“中产区”；人居格局正从2.0往3.0时代迈进，中海、金地、龙湖、万科、金辉、保利之后，谁将傲视群雄？在“高估”和“低估”中，谁更值得你买？

从旅游到居住：城市功能归位

世人对于曲江的印象，都来之曲江一期的文化景区的园、湖、广场、步行街等，带来了的城市环境和面貌，毕竟“文化旅游产业区”的名号不是虚的。曲江一期环南湖周边的街区面貌，放在国内哪一个城市都不逊色！

|曲江一期南湖周边实景图|

但，曲江二期就不同了！

自原规划中南三环外的“雁梦湖”不见之后，曲江二期南片区的功能发生了较大变化，变为了CCBD文化产业区，而二期的东片区则变为QCIC文化功能区，不管怎么变，始终围绕一期的“文化”烙印布局产业。

这也导致了二期和一期较大的不同：一期是旅游区中居住，二期则是居住区中有产业板块，可以说根本上回归了城市功能。

客观地看，曲江二期即便没有了一期的大水、大绿等“人工造”环境，但在下穿或横跨南三环的南北向道路打通之后，一期和二期的交通便捷的通达性，还是使二期不可避免地承接着一期城市环境利好的外溢。

|曲江人居版图趋势图|

或许当初谁也没有考虑到，南三环居然会成为曲江发展的“分界线”，也一度差点成为“瓶颈”。所谓“瓶颈”天生是用来被打破的！曲江打通一期二期交通瓶颈的力度，从目前看不弱：

一期和二期南片区（2.0板块）之间，原有雁塔南路贯穿，现改建了绕城高速（与南三环并行）曲江段的上下匝道，方便三环里外上下；目前正在进行的是新开门南路“上跨”、芙蓉西路“下穿”南三环，正在建设的地铁4号线下穿三环，通车运营后，此处交通瓶颈将不复存在。

一期与二期东片区（2.0板块）之间，仅隔曲江大道，彼此间的交通不存在突出的阻隔问题。二期东片区和3.0板块之间，有雁翔路与南三环贯穿，东侧还有公园南路“上跨”南三环立交，已建成通车。往西安新植物园和曲江管委会将更方便。

而二期南片区（2.0板块）和3.0板块之间，横跨西安柞水高速的立交桥正在改建施工，通车后，这两个板块之间的东西向交通将彻底改观。而3.0板块前往曲江一期除了经雁翔路之外，还可经新开门南路和芙蓉西路，选择将更多。

交通问题解决之后，就是学校。如果说曲江一期的孩子就读，还主要依赖雁塔区的学校和曲江一小、二小、南湖小学、曲江一中外，那么二期南片区和（2.0板块）和3.0板块未来的选择将主要侧重本区域内的学校。

据楼市君查阅相关资料，2017年度，曲江二期东片区包括阳光城·翡丽曲江（原曲江紫金城项目）等在内，是纳入曲江二小和曲江一中的学区。而南片区的孩子就读，当前还主要是纳入一期的学校中以及西安交大附小金辉分校曲江校区，未来还将有位于大华公园世家边的曲江三小（在建）。

但有一个很重要的新信息值得关注！近日，楼市君查阅曲江新区官网发现，在二期的新开门南路上将建有航天小学曲江分校、航天中学曲江分校！相关建校信息，2017年7月初已进入规划公示阶段，启动建设指日可待了。未来3.0板块的孩子或将也会被纳入其中。

至于公园和医疗，南片区的曲江城市文化公园、3.0板块的西安曲江妇女儿童医院等，那就不用多说了。

总体而言，曲江二期的城市属性和功能，将于高新、经开等类似，加上有曲江一期的光环，本身的文化产业发展、航天基地的产业辐射，交通和学校的完善，未来的居住价值获得进一步支撑。

从“富豪”到“中产”：人群结构变化明显

曲江有“富人区”之说，现在无论是官方还是楼盘自宣，都不再提及。因为在早期，曲江一期别墅区居多，买家主力群体是“富豪”阶层。随着2008-2009年期间，中海国际社区打出“移民曲江”的口号之后，加上龙湖、合能、金辉等外来品牌房企的项目的目标客群多定位为“中产阶层”，至目前新建别墅和“豪宅”也少了，“富豪”被大量“中产”稀释，“富人区”一词也就成为历史了。

曲江一期南湖东片区、曲江大道沿线两侧，除华侨城108坊、和园及中海、荣禾项目等少数盘外，紫薇曲江意境、万科金域曲江、紫汀苑及雅居乐项目等初期房价基本在8000元/㎡左右，后期在10000元/㎡上下；曲江二期开始之初，金地、天地源、中海，包括金辉、阳光城等房企的项目，高层产品房价低一点的均价才在5500元/㎡左右，高一点的也不过7000元/㎡左右。当时金地的负责人感叹：如区域附加值不提升，七千就是个“天花板”！

经过“去库存”的低潮，2015年的“冰点”，2016年上半年随着“限购”的解除，外来购买力的涌入，曲江二期房价开始“水涨船高”，令人记忆犹新的是，2016年国庆期间，金辉、万科等在售楼盘“火线提价”或“暂停销售”，从去年10月到今年6月，房价不断“提升”，曲江二期的房价由此上到一个新的台阶，目前已进入“全面过万”时代！

房价是一个“筛选工具”！在目前的价格水平上，“刚需刚改”型置业人群，在曲江二期已很难“落地”！房价也是一个“催化工具”！在价格进入“万元时代”，产品和服务也必须与之匹配，从目前新盘的动态看，装修房、低迷产品等适合改善型置业需求的开始增多。这对未来进驻曲江二期的人群，将不可避免进入再次筛选期！

外来房企斗艳：未来谁领风骚？

曲江一期的开发，一度成就了本土房企“四小龙”。在中海、金地等外来房企“大手笔”参与曲江建设后，外来房企开始“涌入”，龙湖、万科、华侨城、金辉、合能、中冶等“群雄纷争”，本土除了紫薇、协和、荣禾外，已很难见到其他房企身影。

曲江二期，除了南区的尚有天地源、东区尚有华商豪盛、唐顿等之外，其他全是外来品牌房企，或与外来品牌房企合作开发的项目。南区有中海、金地、金辉、保利、大华、招商蛇口、美好置业、郭氏三迪等，东区有万科、金地、阳光城等。3.0板块新拿地的房企也是已中海、广州珠江实业、阳光城为主体，本土房企万业因与珠江实业合作，尚还保留着身影，曲江建设新拿的地块，是商业用地，也还保留着本土国有房企的一丝地位。

在外来房企中，万科、金地、中海在曲江一期和二期始终保持着相应的地位。截止目前，万科在二期东片区保持着“3盘1园区”的开发地位，分别是与中国铁建合作的翡翠国际，与真爱合作的公园华府，万科东方传奇，曲江创意谷等，金地则以湖城大境、南湖艺境两个老盘继续留在曲江，而中海在沉寂了一段时间后，2017年初在曲江3.0板块拿地约665亩，未来将与阳光城等共拓曲江最后的“一个居住区”。

说到阳光城，其已进入西安10年，进入2017年之后，突然发力。西咸新区沣沣东新城的西咸壹号因城市利好，迎来新的发展机遇。在前不久举行的品牌发布会上，突然爆出近年将新增4个项目，其中有3个在曲江，近年阳光城将在曲江形成4盘齐开的格局，且涵盖曲江一期二期！

曲江一期大唐不夜城最后一个地块，项目为“阳光城·檀府”；在曲江二期东片区，阳光城·丽兹公馆在建在售；与丰浩置业合作开发曲江紫金城项目后期地块，取名阳光城·翡丽曲江；在曲江3.0板块，新项目名为阳光城丽兹PLUS。阳光城在曲江的爆发力，有些惊人！

不仅如此，据悉在阳光城丽兹PLUS将引入阳光城【睿】life2.0产品系，物业服务的内容和品质也随之升级：按照“睿社区、睿产品、睿邻里、睿服务”4大维度，通过项目硬件、配套、服务的提升，让业主在这里居住的更加方便、舒适，并且感受到更多的关爱与邻里温暖。

未来1、2年的曲江楼市，至少在楼盘数量上，阳光城将和万科、中海等，形成新的“引领地位”。在品质和服务上，曲江人居无论是2.0时代还是3.0时代，都将或因此发生较大变化。对于未来置业曲江的人群来说，无疑这是最值得期待的。

如何看待“低估”或“高估”？

行文至此，楼市君忽然想到，前不久和某业界人士聊到西安市场态势时价，无意中聊到楼盘价值话题时，他说，西安有些盘的价值被“高估”了，而有些盘的价值却被“低估”了。在曲江，存不存在“高估”、“低估”的情况？

存在！就曲江二期的楼盘而言，他认为，金辉的项目一个被高估，一个被低估，比如公园里项目，至少从初期的价格看，是被低估了。具体分析，楼市君在本文不展开说，感兴趣的话，可进入“西安楼市小密圈”谈。

一个不可忽视的问题：在当下及未来的市场中，如何客观地审视楼盘的价值，从哪些方面去衡量？在目前从房价上，已很难分辨出楼盘哪个好哪个不好的情况下，该问题提得很及时，也很让人清醒。有多少人在买房时认真地全面地考虑过这个问题？

其实不仅是在曲江，在其他区域，也是如此，当下及未来置业，尤其是要注意地段的现有及潜在价值、产品的品质及服务，买被“低估”的盘可以，遇到被“高估”的盘，可不要跟风，未必要做个“聪明人”，但一定要做个“有智慧”的人！

编辑=秦木 编审=徐红

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